Affrontiamo uno degli argomenti più delicati riguardanti i rapporti tra locatore ed inquilino: l'insorgenza di muffa in casa.

Questo antipatico fenomeno è spesso motivo di conflitto tra il proprietario dell'immobile e l'inquilino; dando per scontata la buona fede di entrambe le parti, è opportuno fare una precisazione iniziale.

Il locatore, molto probabilmente è proprietario della casa che loca da molto tempo e nella stragrande maggioranza dei casi la consegna al nuovo inquilino al termine di una precedente locazione. Se il rapporto di locazione concluso si è svolto in un normale clima di rispetto dei ruoli, il vecchio conduttore avrà riconsegnato l'immobile pulito e ridipinto. Spesso la ridipintura viene svolta in proprio, magari utilizzando prodotti non idonei o di scarsa qualità. Questo non consente al locatore di accertare la presenza di muffe e di porvi, nel caso, adeguato rimedio.

Analizziamo ora le cause della presenza di muffe.

Se l'inquilino, dopo il suo ingresso, dopo averci vissuto per un po' e magari durante la stagione fredda, lamenta la comparsa di macchie nere negli angoli del soffitto, in corrispondenza di pilastri in calcestruzzo o in angoli vicino al pavimento, quasi certamente si tratta di umidità ambientale o da condensa.

La responsabilità in questo caso non può essere imputata al proprietario in quanto è umidità ambientale dovuta alla conduzione che, a causa della scarsa aerazione e della maggiore differenza termica tra gli ambienti interni e l'esterno dell'edificio, condensa nei punti freddi. Questa si manifesterà maggiormente nei bagni, cucine o ambienti dove la presenza umana è più assidua (stanze dei ragazzi occupate per ore e poco arieggiate).

Spetta quindi all’inquilino rimuovere le muffe, provvedere alla dipintura con prodotti adeguati e soprattutto areare il più possibile i locali anche nella stagione fredda. E' importante fare questa azione, un paio di volte al giorno per 10/15 minuti, senza spegnere il riscaldamento, per consentire all'umidità presente di venire espulsa.

Nel caso in cui l'umidità fosse causata da infiltrazioni o da capillarità, la responsabilità è da imputare al locatore. L’insufficiente isolamento delle pareti esterne o della base della muratura in prossimità del terreno sono chiaramente dei vizi dell'edificio e quindi il proprietario deve porvi rimedio.

La capillarità è l'umidità di risalita causata dall'acqua presente nel sottosuolo che si insinua nelle murature attraverso i capillari; successivamente, l'eccesso di acqua nei muri è spinta ad evaporare dal calore interno dei locali, facendo emergere sali che rovinano i muri e generando la formazione di muffe. Si rende quindi necessario un importante intervento di isolamento che spesso è incompatibile con l'occupazione dell'immobile.

Una soluzione pratica e non particolarmente costosa, è l'installazione di apparati per la ventilazione meccanica che ottimizzano il ricambio d’aria negli ambienti conservando il calore prodotto con il riscaldamento. L'installazione di questi apparati dovrà essere a cura del locatore.

Naturalmente l'argomento porta spesso a scontro tra proprietario ed inquilino; i doveri principali delle parti sono di seguito riassunti:

il locatore deve consegnare l'immobile in buono stato e privo di qualsiasi difetto, idoneo all’uso convenuto;

l'inquilino è tenuto a mantenere l’immobile in buone condizioni e riconsegnarlo nello stato in cui l'ha ricevuto.

Se dopo aver cercato una soluzione condivisa non si dovesse raggiungere l'accordo e fosse impossibile l'abitabilità dell'immobile, può essere risolto il contratto senza dover ricorrere per forza all'aiuto degli avvocati.